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2020年买房逻辑,逼你买房的不是对象不是丈母娘,更不是中介

来源:楼市团长 2020-07-25

2020年房产市场到底何去何从?房价是涨是跌?我们该买房吗?今天带大家一起抽丝剥茧,一探究竟。

1、央行降息打响第一枪

2月17日央行官网发布:开展2000亿元的中期借贷便利(MLF)操作,期限为1年,利率为3.15%。

根据相关资料显示,1月15日的利率是3.25%,下降后变为3.15%,直降10个基点。另一项数据则显示,自2月3日算起,央行通过公开市场操作投放的流动性已高达3万亿元。

我们认为这点货币仍然不足以支持防控疫情和恢复经济,今年央行还会继续多次降准降息。

2、疫情对楼市的冲击没有那么大

今年爆发了疫情,我们认为楼价不会大跌。为什么楼市不会大跌呢?因为大家都宅在家,出去就睡马路,房子比什么都重要,业主是绝对不可能把房子扔出来的。

各城市存量住房数量及家庭资产详细数据

以上图深圳的数据为例,全市约有180万套商品房,每年一二手房约成交10万套左右,仅占5%。疫情只是影响了新增购买力的进场时间,他们看不了房,暂时无法买,这些购买力相比于存量住房的数量,实在微不足道。

中国其他城市皆同此理,所以楼价不会跌,反而会因为货币刺激经济,导致价格进一步上涨。

这时可能有朋友说了:是不是你们媒体或者地产行业的人都喜欢吹房价涨啊?货币只是刺激企业复工复产,没有刺激楼市啊!

其实这种人对社会的真相一无所知。他们也不想想:土地供应掌控在谁手里、货币宽松是谁造成的,购房贷款又是谁批的。楼市真的是吹起来的么?

另外,无论货币刺激什么,只要市场上的货币多了,什么都涨,只是资产涨得比较快而已。

如果打仗,由于天量的军费开支猛印钱,哪怕这些钱只用于打仗,物价也会飞起。为什么?因为军队拿了钱,也要使用,他们一旦使用,钱就流到了市场上,物价和避险资产就会涨起来。现在货币刺激企业,企业拿了钱也要花出去啊,那市场上的钱是不是变多了呢?

货币如水,它是流动的,它是无处不在的。不用直接刺激楼市,只要钱多了,楼价就会涨。

讲到这里,不得不提影响中国房价的一个最大因素:通胀

1987年人均工资30块,2019人均按4000算,33年涨了100倍以上,复合增长率20%左右。如果房产要是没有这个增长率,连工资都跟不上了。

很多人只是看到房价飞涨,其实通胀之下,一切都在飞涨,80年代两毛钱一碗瘦肉粥,现在20块钱一碗,也涨了100倍。房价涨100倍还不行?北京从600块一平方,涨到6万,是非常正常的。不能什么都涨,房价原地不动吧?

所以中国的房价涨得快不快,实际有没有泡沫呢?

没有。什么是泡沫,那就是工资原地不动,涨到大家完全买不起了,那才是泡沫。事实上中国人买不买得起呢?完全可以,不信放开限购看看,很多人一定冲进去买房。

很多人都等着抢房,那谁才是真正看空楼市的人呢?那些从来不关注楼市的人才是。任何一个看到这篇文章的人,内心其实都是看涨的。如果你不看涨,你不会在这上面花时间研究。真正的不爱不是恨,而是漠视。很多人骂楼市,是因为爱得太深,责怪自己没有及早买房。

幸存者偏差导致很多人看不清真相。再举一个例子:谁是穷人?任何一个在网上说房价高,孩子养不起的人,都不是穷人。真正的穷人是马路边捡垃圾,连饭都吃不上一顿的人。他们为了一日三餐奔波不停,而你们还有空在网上瞎逼逼,骂几句楼市,所以你们都不是穷人。

那什么时候房价才是最危险的呢?就是工资原地不动,只有房价涨。大家假想一下,如果我们的平均工资固定在80年代的30块一个月,然后房价从几百元开始涨,一路涨,涨到几千,几万,最后会怎样?

对,涨到一定程度,99%的人都买不起,最终只能崩盘爆掉,价格回归。

现在中国是这种景象吗,并不是,随着通胀的进行,大家名义工资收入其实也跟着涨。十年前,月薪过万是很多人的职场目标,现在呢?月薪过万,是起步线,月薪不过5万,都谈不上高薪人士,说明什么呢?说明名义工资也在涨啊!

只要通胀一直持续,中国的房价有没有顶呢?没有,中国的房价会随着通胀一直涨,不会停下来。

现在上海平均月薪1万左右,那么上海涨到均价20万一平方有没有可能呢?完全可能。因为随着通胀进行,到那个时候,全上海的平均月薪会涨到5万,农民工月薪3万,码农月薪10万,这么一看,那时候一套刚需房1500万是不是一点都不贵了?

我们过去十几年不就是这样过来的么?2008年上海平均月薪4500元左右,房价1.7万,那房价有没有可能翻三倍,涨到5万,6万呢?

有,已经实现了。

过去十年武汉的房价居然涨得那么快,全国涨幅第四

到底谁在一直逼你买房呢?是丈母娘吗?是配偶吗?是地产中介吗?还是那些媒体?都不是。

真正逼你买房是:通胀。今天不买,它明天涨;明天不买,它后天涨,它一直涨了十几年,涨到很多人怀疑人生,自己啪啪打脸,然后被逼入市,高价买入别人提前买好的房子,别人赚走几百万,又去买入另一套。多年后,他们自己也成了当初的那个“别人”,就这样一个接一个,买房大业滚滚向前,不可阻挡。

通胀之下,楼价无顶。只要钱变毛了,资产都会一直涨。因为资产是避险的,人们只有持货不不持币,才能保住财富。

想明白货币对房价的影响,我们再来分析2020年的楼市就非常清晰了。我们提出以下投资建议:

1.关注人们的投资情绪

在资本市场,有两个因素影响人们的行为:实际情况和人们的心理预期。疫情这种重大公共事件,是全民关注的焦点,实际上人们的恐慌远大于疫情本身对经济的冲击,所以房价上涨一定发生在人们的心理预期转向之后。

随着疫情逐步被控制,街上的人越来越多,人们开始正常活动,售楼部开盘了,二手房又可以看了,大家又可以活蹦乱跳了,信心就会逐渐恢复,这时楼价就会上行。

所以楼市回暖的时间取决于疫情持续多久,疫情结束一两个月之后,各地楼市将恢复正常,延续2019年以来的回暖行情。

2.疫情对买家而言是机会

这么大的疫情,十几年才发生一次,是极低概率事件。主观上我们并不希望疫情发生,但是既然发生了,我们顺势买一套房也是无可厚非的,毕竟早买迟买都是买,刚好这个时机比较有利而已。

3.马上开始研究新房

现在这种情况开发商比二手房业主更着急,去薅开发商的羊毛更容易。二手业主手里就一两套房,卖不出去,大不了就放租或者空置,所以二手笋盘并不会大量出现。

另外,买二手房,如果货币刺激之后楼价上涨了,二手房业主分分钟会反悔或者加价从而造成纠纷,万一打起官司,不但劳心劳力,还可能因为资金被法院封存等候宣判,而错过本轮行情。

4.不买老旧住房

之前已经提醒过大家,老旧住房卫生条件差,通风不畅,加上物业管理混乱甚至没有物业,都是自己顾自己,出了啥事都得自己兜着,想维修个楼道电灯都得大家凑钱,更别说防控疫情。

我们别以为房子只是房子,关键时刻它还是我们的家,是保命的地方,所以老旧住房尽量回避。

另外,就投资而言,随着楼龄的增加,老旧住房以后银行不太愿意贷款,这样就不好找接手的买家了。

5.今年低总价的中小户型会涨得比较好

这种现象我们叫做“低价楼行情”,即买家但求先上车,有房就行,于是他们会抢购那些总价低的房源(例如核心区中小户型或者次郊区中等户型,总之总价要低),从而导致价格出现上涨。

由于疫情影响,很多人认为关键时候还是有一套房才有安全感,所以他们购房意愿比往年强了许多。但又由于疫情期间没有收入,无论小老板还是员工资金都比较紧张,所以低总价楼是他们最好的选择。

反面来看,当前的形势对大面积高总价豪宅非常不利,大家都摁紧腰包,不太敢买,所以今年二手豪宅行情不佳。(有限价套利空间的一手豪宅影响不大,仍有买家进场抄货)

3、疫情还要多久才结束

目前确诊病例已经出现了14连降,并且我们还留意到一个信号:官媒在引导舆论转向了,人民日报、侠客岛等媒体批评疫情不严重的地方防疫过当,对复工复产审批缓慢。这说明高层已经看到局势的变化,等待一定时机将公布解除封城。(湖北除外)

其实地方官也左右为难,经济或疫情,哪个更重要?严防死守,那叫抗疫有功;一旦放松,却可能免职丢官。所以各地都出现了层层加码,防疫过当的现象,严重影响了经济恢复元气。

在中国特有的政治环境当中,任何一个有效信息被有心人捕捉到,都意味着巨大的财富机会,多余的话我就不再说了,大家领会。

最后,扯扯题外话,最近韩国有一部描述底层社会和上层阶级之间巨大差距的电影——《寄生虫》斩获第92届奥斯卡金像奖。

影片里面的大房子让人印象深刻,然而导演奉俊昊说,以现在韩国人的平均收入,买下那样级别的房子,需要不吃不喝547年。

澳大利亚统计局(ABS)公布的最新数据显示,相比租房家庭,持有住房的人明显更为富裕。

2017/18财年,ABS发现拥有房产的家庭,净资产中位数为960,000澳元。即便是仍在偿还房贷,其净资产中位数也达到934,900澳元。

与之形成鲜明对比的是,租房居住的家庭净资产中位数仅为40,800澳元。

即使发达国家,房产也是贫富差距的界线。中国的房价最终会涨到什么程度,我们不知道,我们只知道有钱应当及早买房,保障家庭资产。

疫情之下,那么多企业苟延残喘,越发觉得不动产才是稳固的财富,2020年希望每一个人都能买到好房!

文章来源:楼市团长(ID:tz52801),蜗牛家综合整理。

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