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抛售潮、断供潮接连来袭,房价会大跌吗?政府工作报告13字说透

来源:楼市奇说 2020-06-05

不管很多人承不承认,当前的楼市都在“暗流涌动”。虽然开发商、中介、炒房投资客乃至媒体,过去两个月一直在宣传楼市回暖,鼓吹各地再次上演“排队抢房”盛况,但始终掩盖不了楼市“日渐式微”的真相。

首先,该跌的城市最终还是跌了。5月27日,社科院纬房大数据综合指数显示,4月份全国核心城市(主要为一二线城市)二手房成交量与价格快速回升,但租金却在下跌,表明房地产泡沫风险在增加;三四线城市房价总体下跌,社科院预测,这种态势将延续到下半年。 

三四线城市房价为何“撑不住”了?原因可能是多方面的,但核心因素就两个:第一,“棚改”主要拉动需求的作用力撤去,市场瞬间陷入需求断层阶段,叠加今年一季度受风波影响,三四线城市没有“返乡置业大潮”,也没有传统的楼市“小阳春”,购房需求无法释放,开发商房子严重滞销,新房库存积压厉害,三四月份打折降价销售居多,所以显示在统计数据上就是房价在下跌;

其次,和媒体、开发商等报道宣传的“当前阶段楼市又现排队抢房”相比,其实当前阶段“降价抛售”的情况则更加严重。易居研究院数据显示,4月份全国二手房挂牌量激增192%,其中二三线城市增量最为突出,合肥、南京、武汉、青岛、济南、广州、太原等地均被爆出不仅卖房人比买房人多,而且这一阶段卖房的业主,大都做好了降价的思想准备。5月份“抛售潮”数据虽然略有下降,但是投资炒房客的抛售意图依然很明显。

很多人问刚需今年该不该买房,其实我们的回答也很简单,遇到合适价格的房子确实可以行动了,从很多城市业主降价的幅度来看,今年确实堪称是“捡漏之年”——炒房投资客降价卖房的诚意也是前所未有,合肥滨湖新区,有人直降50万出售;业内专家透露,重庆更出现了超级炒房客180套房每套直降50万大甩卖的情况;北京、上海、广州虽然有人口流入的优势,但炒房投资客今年的苦好像是不分城市的,资金链承压,降价卖房时的诚意可是一点也没少,300万的房子降价15%以上,也是很常见的。

中原地产首席分析师张大伟其实此前已经揭露了,当前阶段楼市回暖其实仅限于一二线城市,“排队抢房”也只发生在限价政策导致的新二手房价格倒挂严重的极个别网红楼盘,而且基本上高端项目,一线动辄上千万,二线动辄四五百万,这些项目基本都和拿着东拼西凑的三成首付的刚需无缘。很多一二线城市周边的郊区楼盘,真实情况其实是“无人问津”的,很多新盘甚至因为凑不够认筹人数,而不得不延迟开盘。即便有些项目“凑够”了开盘人数,但真实的去化率也是不忍直视。

再者,很多人不知道的是,深受去化、回款和还债三重压力制约的开发商,其实早早就开启了“打折降价”销售模式——克而瑞数据显示,今年前5月头部30家房企中,有22家今年的新房销售价格比去年低,其中华润、恒大、金茂的降价幅度均超过了15%。恒大最高降幅一度高达30%。也就是说,一套房子去年买可能需要100万,但是今年三四月份购买,可能最低只需要70万,足足给购房者省去了30万成本。

头部房企显然是融资、营销、债务核算都更胜一筹的,连他们都开始走“打折降价”的路子了,可以想见剩余9万多家中小房企的日子有多艰难。无怪乎孙宏斌今年及早调整了融创的发展策略,不仅表示要处理劣质资产,还在企业内部大搞“降低融资成本”的大改革,更让人意外的是,他们还调整了拿地策略,孙宏斌在业绩发布会上直言表示,未来拿地优先考虑一二线城市的优质区域,对于缺乏人口、需求和产业等支撑的三四线城市,老孙也说得很明白,未来要避而远之。

有人可能会说,楼市不出现“断供潮”,“转冷”的说法都是不足采信的。还别说,近期真的有城市被爆出现了大规模集体断供的情况出现——聚富财经援引合肥本地媒体的报道显示,“合肥4月底出现了300套房断供被司法拍卖”的新闻。笔者查询阿里司法拍卖网发现,真实情况要比报道的严重得多:仅阿里拍卖这一个平台,安徽全省最近30天,有19677处房屋新增司法拍卖。合肥4月1日-6月30日,新增司法拍卖的房产也有823处,这其中哪怕只有一半的房屋是因为断供被银行司法拍卖,其实也有400多套。

“抛售潮”刚过,楼市又爆“集体断供”,释放哪些明确信号?个人认为有三点是非常明确的:其一,购房者对楼市的预期确实发生了巨变,至少上半年的影响是非常明显的;其二,今年大家的资金情况真的是不容乐观,从抛售潮来看,受影响的不止是个体户和农民工们,一些跟风的投资炒房客,甚至是一些专业的投资客的资金链也在面临巨大考验;其三,楼市正在用“残酷的现实”改变一些人的“炒房致富”看法,房价并非不能跌,投资炒房也不是“只赚不赔”的买卖,即便是被很多专家夸上天的一线城市的房价,其实也并非像传说中的那般可靠。

楼市正在遭遇重大考验,中国经济也在遭遇前所未见的挑战,如此关键的时期,很多人自然第一时间就想到了房地产这个用得顺手的“夜壶”了。于是,各种“重启楼市”不仅能救房地产本身,也能力挽狂澜拯救中国经济的观点横空出世。

就在前天(5月30日),北师大教授兼房地产专家董藩更发表长文建议:暂时松动楼市政策,全面取消限购,一线城市的限购也要暂时取消。在他看来,没有房地产保不住当前,房地产不仅是主导产业,还是支柱产业,更是先导产业。一句话就是,地产兴,则经济兴。

不管是真的出于为了经济大局着想,还是为了一己私利,董藩接受的建议都可谓是言之凿凿。如上文所说,当前阶段,楼市也确实呈现了一定的“式微”走势,那么国家会因此而改变调控的思路吗?会不会采纳董藩教授的“全面取消限购”的建议呢?

从党媒经济日报近日发表的头条评论文章来看,未来松绑调控,全面取消限购的几率为零——党媒直接说了“不”简直大快人心: 不管有多少专家努力证明当前经济发展有多么需要房地产,国家的态度始终是一以贯之的:坚持房住不炒,楼市需要的不是过度刺激和调控,而是平稳健康发展。

抛售潮、断供潮接连来袭,国家又表态“继续房住不炒”,2020年房价到底会不会大跌?

答案其实早就大白天下了。今年两会期间的政府工作报告中有13个字彻底说透了:促进房地产市场平稳健康发展。

何为“平稳健康发展”?说白了就是未来房价要在合理范围内震荡,业内的专业说法是“箱体震荡”,即不能大升也不能大落。不能大升很好理解,因为楼市承受不起再一次的狂奔突进了,居民负债率、金融杠杆、国家对投资炒作的容忍等都解决极限了,最主要的是,再一次大升必然引发更大规模的投资炒作热潮,资金会大举流向楼市,对整个金融大局稳定不利;

为何大落也不行呢?潘石屹和孙宏斌其实此前都有透露真实原因,房价大跌(20%-30%),其实很多开发商都会破产倒闭,银行会出现一堆坏账,地方政府也会出现债务问题,而且房价下跌也会导致土地卖不出去,卖不上价,地方的财政来源也不保,缺乏资金支撑,正常运转都难。此外,房价大跌还会导致大量企业倒闭,失业率暴增,产能严重下滑……这样的结局,你以为买房人就捡便宜了吗?大错特错,普通人才是受损失最大的,实业状态下,经济来源无法保障,基本的生活开销都无法维持,还谈何贷款买房?拿什么买房?

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