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买房开始“赔钱”,为何不见炒房客“集体抛售”?原因只有八个字

来源:楼市奇说 2020-06-28

过去二三十年,国人为什么如此热衷于买房?其中一个主要原因是,过去这些年买房能大量“造富”——5年前购买的一套房子,放到现在,少则净赚几十万,多则陡然间大赚几百万的也不在少数。很多房产专家,甚至把投资买房称作是“躺赚”且“稳赚不赔”的买卖。既然有大量的买房“躺赚”、“暴赚”的先例存在,后来者自然不会错过这一财富生蛋的好时机,于是我们看到最近这几年,对投资买房赚钱抱有幻想者大量涌现。

人民日报曾经评论称,房价虚高、空置率高、投机成分高,这“三高”是到了破除的时候了;央行表态,房住不炒,楼市回归居住属性大势所趋;银保监也喊话,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

官媒、官方释放的信号已然很明确:买房投资并非一劳永逸的只赚不赔买卖,房子是解决民生居住的家,绝不能演变成某些人的牟利工具。 

房子终究是商品,是商品其价格自然都会出现波动,有波动就代表着会有盈亏,过去二十年楼市堪称“造富神器”,被无数人追捧,当作攫取财富的工具。但从2016年起,国家也注意到楼市过度发展导致的房价高涨、投机炒作成风、资金大举流入楼市等问题的严重性,对楼市的纠偏也正式开始。我们不止一次说过,“房住不炒”口号喊出的那一刻,其实已经注定“房产造富神话要彻底终结”了,尤其是幻想买房后房价短期大幅上升一夜暴赚者,更是要付出惨痛代价了。

时过境迁,现如今,随着房住不炒调控的不断深入,买房不赚钱,甚至是赔钱的案例也越来越多地涌现,楼市正在用一场惊心动魄的逆转,来纠正国人的买房投资习惯。

远的不说,就说最近一两年的真实案例:环京媒体报道,燕郊、大厂、固安等过去两年被楼市专家钦定为“中国极具潜力的投资区域”内的大大小小的楼盘,在政策阻击下,仅用两年房价就“拦腰下跌”了,无数炒房投资客高位站岗,被彻底套牢。笔者的朋友透露,其自家北京亲戚17年在燕郊一次性全款投资的两套房子,过去三年总计赔掉了近150万。比这更糟糕的是,该投资客整整套现了两年,也没有把房子卖出去,房价从3万一平,降到了现在的不到2万,依然无人问津。

有人可能会说,不要总是拿环京尤其是燕郊的个例说事,这并不足以代表整个楼市。其实,即使是一线城市,过去这几年买房,真正赚钱的也很少。更多的人虽然也经历了房价上涨的喜悦,但是如果真的仔细算账,我们会发现,“勉强保持平衡”和“赔钱”的才是大多数。拿北京来说,17-19年,房价不涨反跌,个别区域跌幅一度高达15%,尤其是商住项目,成交量缩水近9成,价格跌幅最高时也几近“腰斩”。这种市场行情下,买房怎么可能赚钱?今年3月份,有媒体报道,北京多个小区出现大幅降价卖房的情况,总价四百万的房子,房主直接降价50万。很多卖房人在发布房源信息时更是直接写着“资金断裂,亏本甩卖”。

我们曾经精算过,投资买房若想赚钱,房产的年升值空间不能低于7.5%。如果以这个投资回报率的标准来看过去两年的各大城市房产投资价值,可能市场上95%的房子都要被打上“不值得投资”的标签了。尤其是过去两年房价整体平稳,甚至是出现下跌的城市,更是毫无投资价值。比如合肥、青岛、济南、西安、南昌、福州等过去几年一度非常火热的二三线城市,买房基本都是“赔钱”的,尤其是购买新房,买对区域还好,买错区域,可能要站岗至少3-5年。

“买房赔钱”案例在各大曾经的热点城市扎堆涌现,房产投资“稳赚不赔”的造富神话也被证实正在被打脸。既然楼市已经如此“不值得”,为何迟迟不见炒房投资客的“集体抛售”行为?

经济学家任泽平曾经用“瘦死的骆驼比马大”八个字就说透了这一现象的本质:投资炒房客实力都很惊人,楼市即便再怎么整顿,他们短期也不会出现集体抛售行为,更何况现在的楼市只是小幅震荡,并无大风险,所以没有必要恐慌抛售。再者说,其实很多有眼光的炒房投资客买房都是“长线思维”,对于收益的评估有一套精密体系,当然对于风险的对冲也有成熟的应对措施和耐力。房价如果不是大幅度下跌,他们是不会轻易出手的,除非真的有套利空间了,他们才会有抛售行为,但也不会是集体行为。

我们分析认为,当前阶段虽然楼市出现了逆转,有的城市买房也开始“赔钱”;不管是国家释放“打击投资炒作”信号,还是金融部门的“严格监管资金”,不给炒房客留有炒作余地,亦或是房价趋稳甚至是微幅回调,证明楼市“造富”神话已经破灭。

理论上炒房投资客的“集体抛售”行为应该发生,而没有发生,根本原因也可以用八个字来概括:没有经历惨痛教训。

直观的理解就是,没有经历过房价大幅下跌,一夜回到解放前的那种惨痛教训。比如日、美楼市崩塌时,有些孤注一掷的投资炒房客,房子急速贬值后被银行收走,不仅无家可归,还欠银行一大堆债务。 

这八个字拆解出来分析,其实是三个方面的体现:

其一,受“经济发展离不开房地产”的惯性逻辑影响,依然对楼市抱有幻想,而且心存此幻想者不在少数。对楼市还有什么幻想?当然是调控松绑甚至是全面解除后,房价再一次起飞,房产再一次大升值,然后又能安安稳稳“躺着把钱赚”了。

事实上,不止开发商、投资炒房客、中介们有这种想法,甚至不乏豪赌者,其实很多专家学者,也一直在鼓吹这种观念,比如北师大董藩教授,他一直主张,房地产是主导、支柱、先导产业,“没有房地产救不了中国”。他这种观点,其实正好迎合了很多投资炒房客的思想。

其二,还能撑得住。楼市虽然迎来短暂稳定(部分城市有下跌趋势),事实证明这两年投资炒房确实不赚钱,而且有部分城市,因为调控高压,政策打击精准,买房亏钱的也并非个例,为什么不抛售房产,一了百了?根本原因是,还没有伤及其筋骨——虽然这两年没赚到钱,但是早几年赚的钱也足够其继续支撑一段时间;

其三,房子虽然不具备以往的“大幅增值”效用,但是,不得不承认,房子依然是难得的优质投资标的。尤其对于没有任何投资渠道的拆迁等一夜暴富群体。这类人财富来得突然,但是又没有经商、投资其它领域的头脑。加之过去这些年,房子被证明是赚钱的好去处,因此不管楼市如何调控,他们依然认准了房子依然是他们认为最安全、最稳妥的投资渠道。

截至目前,集中抛售没有出现,那么未来是否有出现的可能?理性分析,发生的概率也很低:一方面,国家明确“坚持房住不炒”,对房价也有定论,大升大落都不允许,这就决定了投资买房“巨亏”不可能普遍存在,因此集中抛售就不会发生;另一方面,稳房价是重中之重,地方也会想方设法“托房价”,同样没有房价大幅回落的事实发生,炒房投资客也很难有群体性的“集中抛售”行为。

但概率低,不代表概率为零,比如如果后期国家酝酿已久的房地产税、空置税等重头戏突然出台,事情或出现重大转机。

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