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楼市进入“快速反应”时代?

来源:楼市微观察 2020-07-27

继深圳、杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州之后,南京也于前天升级了调控政策。

热门城市中,该更新调控方案的也更新得差不多了。

这一轮更新,总体上是为了对冲宽松货币对楼市的影响,既要稳增长,又要稳楼市。

关于这一点,24号有一则很重要的新闻可以佐证。

实际上,从这则新闻中,还能看到更重要的信号,就是下面这些:

防止资金违规流入楼市;

对市场异动及时提醒指导并预警'

定期公开各地土储和建设进展;

发挥财税政策作用,有效调节住房需求;

持续整治房地产市场乱象。

在以往,高层基本都是定调,下面的人出方案并实施,现在则是高层直接告诉你应该怎么干。

此外,对于措施的时机,文中也提到了'发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施'

这话已经说得相当明白了,如果说以往要及时跟进市场发展趋势,更新调控政策,那么现在和将来,政策的反应时间可能要缩短,再缩短。

尤其是那种马后炮,亡羊补牢式的调控要尽可能避免。

2020年,尤为明显,上半年是有特殊情况,楼市需要救,但类似2016年的那种情况又出现了,炒房群体携各类资金沿着偏宽松的城市一路掩杀过去,推动房价上涨,给稳楼市带来的巨大挑战。

围绕充沛低成本资金,炒房群体肆无忌惮,开发商也是肆无忌惮,部分城市房地产的一二级市场均明显过热。

深圳、南京、杭州这几个城市,表现得尤为明显。

稍微总结一下,高层的变化有两点,一是直接告诉你怎么干,二是告诉你要尽快这么干。

之所以有这种转变,我理解是因城施策虽然有其优点,针对本城市的供需现状更新调控政策,但缺点是城市是无法站到全国一盘棋的高度来做出决策的,每个地方都有自己的小九九,很难做出具有应对冲击的前瞻性决策。

回头看看这次座谈会的几个城市,其实挺明显的,都是全国主要城市群的中心城市。他们要在新的指导思想下,形成新的合力,不能出现你这边'按下葫芦',我这边却'浮起瓢'的情况。一个城市有异样,其他城市会迅速考虑调控预案。

这种变化,我觉得反映到市场上,给购房者的观感主要的:

购房资格可能不再稳了,首付瞬间不够了,房贷额度瞬间缩水,房贷利率瞬间升高,交易税瞬间增加……

你以为你马上就拥有房票了,或者你刚参与认购,但说不定什么时候,一纸通知,你的房票瞬间就没了。

现在的调控措施,其实没有多少新鲜感,措施还是那些,没有什么所谓最严,只有更严,两年不行,就三年,甚至五年,其他城市用过的政策,我还没用过的,就拿来再用一遍。

这种升级,未来会变得更快,必然会有人会被政策波及到。

对于有明确计划的购房者来说,更要留出充足的准备时间,能买还是应该尽快买,历次调控,影响最大的其实还是刚需。

别看总看到不少类似'降价卖房'的新闻,冰山之下才是沉默的大多数。他们是很难有渠道发声的。即便是今年这么风风火火,在深圳这种地方,炒房客占比也不过是3成多,这个比例不能说不高,但相对于刚需客而言,后者受波及依然更多。

对于深圳这种城市,犹豫不得。类似的城市,杭州、成都、南京都是。

调控是要遏制爆发,不是把市场搞坏,这一点,我想大家应该是没有疑问的。

综合这段时间的一些政策层面的演进,我感觉是楼市三年的小周期可能将不存在了,现在和未来将缩短为一年小周期。

买房要握准时间点,不能再犹犹豫豫了,要重点把握两个节点,

一是放松之初,尽快入市,比如今年上半年的LPR连续下降之时是不错的时机,等到各类摇号,秒杀,售罄,超低中签率新闻爆发的时候,那已经迟了。

二是调控落下之时,市场需要消化,消化的方式就是降低预期,调整营销策略,这也是捡漏的机会。

对卖房的人来说,降息落地之时,让它再酝酿一两个月,能卖出相对不错的价格。

而对于那些调控相对优秀的城市,市场相对平稳,比如北京上海广州,买房则不用这么紧张。

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